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未来,物流园区或实现“无本万利”

时间:2019-08-30 22:48来源: 媒体聚焦
随着房地产调控政策陆续出台,楼市不断降温,而经济增长放缓压力又使得商业地产发展受到制约,物流地产开始并越来越受到资本、政策和信息等配置要素影响。 “互联网+”已成为

随着房地产调控政策陆续出台,楼市不断降温,而经济增长放缓压力又使得商业地产发展受到制约,物流地产开始并越来越受到资本、政策和信息等配置要素影响。

“互联网+”已成为时代的热点,它主要是说如何从线上向线下整合扩展,就不凑这个热闹了。现在想谈谈物流园+互联互通信息平台,它是从实体向虚拟,或者说是从线下向线上拓展。如果说,物流园+信息平台相对容易落地,而物流园+互联互通信息平台实施起来却有不少的难度。请注意信息平台前面的定语,是“互联互通”的,同时,这里说互联互通是指同一业务类型的(如普货与危险品不属同一类型)。

市场“无形的手”把越来越多的资本带入,稳定的租金回报、渐进稀缺的地块和地价增长的期望,使得房地产商、电商、金融企业及工商贸企业等跨界布局物流地产。万科万纬、京东、菜鸟网络、平安不动产等从不同背景以不同方式进入到物流地产市场中,进一步加剧了竞争性和稀缺性。

我们先看看政府的要求,2015年1月5日,交通运输部办公厅印发《物流园区互联应用技术指南》,认为物流园区作为物流产业的集聚中心,在承担信息化平台建设方面占据中心枢纽地位,其互联互通对发挥资源整合效应,促进行业资源集聚和优化组织具有重要意义。物流园区互联的核心价值正是帮助园区摆脱“点式经营”、“信息孤岛”的困境,通过信息化方式帮助园区在物流交易、电子结算、仓单质押、融资担保等方面的服务功能得到充分发挥。

政府“有形的手”更是推波助澜。一些地方政府为本地区利益而加大“零和博弈”力度,尽管在《全国物流园区发展规划(2013—2020年)》中明确规定了29个一级物流园区布局城市、70个二级物流园区布局城市和若干本省确定三级物流园区布局城市,但在具体实践中,一些地方政府却往往突破各种政策限制。

现实的情形是:物流园区数量多、缺乏规模效应、发展水平良莠不齐,园区信息化建设投入多在500万元左右,实用性不足,客观上形成“遍地开花”的基础设施网络,实则处于“有网无络”缺乏协同经营格局。而致力于打通网络的物流信息平台投资商却是由多个不同的主体组成,尤其车货匹配APP约有300个,一如当年团购的“千团大战”,似乎一夜之间就全都冒出来了,乱花迷人眼。当然真正与物流园区这个线下实体一起做的信息平台不算太多,统计汇总:从了解的信息看,做园区的平台不多,但应该远远不止个位数。

“无形的手”和“有形的手”合力,让物流园区增长速度越来越快、规模越建越大,但经营效果却不容乐观。尽管在《第五次全国物流园区调查报告》中确认了1638个规模以上物流园区处于运营的已占67.9%,平均投资总额为14.5亿元,2017年平均物流强度为432.9万吨/平方公里,但也承认了实际走访调研中,部分园区规划中的超大型物流园区并未真正落地经营。

很多人知道,通过信息平台来打通物流园区的互联互通,可有效提高物流运作效率,降低成本。但真正做下来,实施难度之大让平台运营者却步。 个人认为:

笔者按图索骥走访几个名列2018年度优秀名单的物流园区,发现部分园区实际物流运量还不及规划及宣传的1/3,而经营收益和上缴利税更是难以启齿。

1因利益相争,致同一城市的物流园区难以互联互通

投资强而经营弱的原因,在于国内物流园区的发展依旧处于萌芽期。回顾20世纪80-90年代房地产和商业地产时,可以了解标准化景观住宅和房企品牌美誉度对购房者的吸引力,由此我们才能知道城市购物综合体商业地产的溢价收益。

1)、物流园区作为一个高度集中的物流集散地,其信息化建设涉及园区与园区、园区与企业、企业与企业、企业与政府监管机构的信息交互和供应链的有机贯通。从地方政府角度来说,不遗余力地推进物流园区向智慧型、信息化的现代物流园区升级。但政府不会撒胡椒粉式地全面铺开来搞,而是树典型,由典型来带动其他园区进行转型。那么典型从何而来,从正常来说,肯定选有实力、有规模、有影响力的园区,由典型园区来开发建设信息平台。然后通过各种形式推广(政府层面、协会、媒体等),将典型园区的信息平台列为重点项目,并给予资金扶持,看上去热热闹闹、轰轰烈烈的。但就是没其他园区跟进,带动性不强,为啥呢?一来作为不同主体的其他园区从政府方面获得的利益不多;二来,所谓同行如敌国,互相之间本来竞争不断,如果还应用典型园区的平台,始终面临被吞噬或者被抛弃的风险,什么时候给吃掉都不知道。从而导致物流园区孤立运作、信息缺乏共享、资源无法得到有效整合。三来如果由各园区主体自行再开发信息平台,但信息不交互,只是造成重复建设,及形成新的信息孤岛,这也不是政府所愿意看到的。

目前,一些物流园区规划多是物流功能的简单落地和概念叠加,而非结合要素禀赋去满足区域内物流市场真实需求的商业策划,软件无法匹配硬件,管理能力无法匹配硬件和软件,而经营策略更是无法匹配以上要素禀赋。

2)、从企业角度来说,在同一个地区建多个物流园区是不现实的(即使该地区的市场容量足够大),因从绩效考核来说,会造成自相残杀,且管理成本增加,倒不如搞一个规模宏大的园区为好。于是在本地区难以互联互通,只有向外拓展。

经营者往往热衷于复制成功模式。国内某汽车主机厂从日本完整引进一条汽车装配线,却发现在线库存堆积如山,甚至影响作业空间,其原因是日本装配线原节拍时间是43秒,而国内装配线节拍只能达到3分40秒,在线库存必然堆积如山;上海浦东机场准点率为52%,而相距不远的东京成田机场准点率却高达92%,浦东机场跑道数5个,成田机场跑道数仅有2个,原因是成田机场起飞间隔跑道距离不超过5公里,而浦东机场距离是3倍-5倍,起飞频率则是数倍至十数倍,硬件再好,软件和管理不配套也只能不准点。

2较易实施的是连锁型园区互联互通

规模越大、投资越大、功能越完善反而有可能导致运营困难。国内许多旅游景点原本可以维持运营且持续提升,但由于经营者急于提质升级、贪大求全,复制其他高大上景观,景区建设得越漂亮反而景点死得越快。

传化、林安等通过在各地建设连锁园区,同时将信息平台植入到连锁园区,通过协同有效解决自身体系内的信息平台的互联互通的问题。但由于园区投资是重资产投资,通过连锁物流园区+信息平台来实现互联互通,步伐相对较慢。

自然资源部部长陆昊提出“多规合一”的国土空间规划,深度体现了管理经济学统领规划的理念,较为合理。

那么,通过已有园区加盟信息平台来实现互联互通本来是可行的。但会与园区连锁投资战略却是有冲突的。我们知道,信息平台在线下的体现形式是信息市场,如果某个区域某个园区通过信息平台建设了信息市场,如果成功了,信息户(即“黄牛”),都集中在该园区,而一个城市的信息户数量有限的(平台在多久还是能否消灭黄牛是未知数),就那么2~300个,一个信息市场足可以解决信息户集聚问题。以后连锁园区在该地区布局,那么其信息平台进入就显得尴尬,要么将加盟的信息平台吃掉(但信息市场不一定拿下),要么成为加盟信息平台的节点。那么连锁园区是否欢迎其他园区来加盟连锁型园区的信息平台再三思量(还会担忧当平台成功时,这些园区可能会自建平台,而切断合作关系),错失了通过信息平台获取大数据的机会(马云说,大数据可是互联网+的下一个金矿)。

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